[Via Correio do Estado]

Redução das taxas de juros no setor imobiliário, associada à correção pela inflação, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), deve facilitar em médio e longo prazo a contratação de valores maiores em financiamento e acirrar ainda mais a disputa de mercado entre os bancos, beneficiando o consumidor final. A avaliação é do economista Sérgio Gonçalves, especialista em mercado imobiliário, professor e coordenador do curso de pós-graduação MBA Gestão Estratégica das Incorporações Imobiliárias, da Faculdade Instead.

“A autorização do Banco Central de passar-se a utilizar o IPCA, índice que mede a variação da inflação nos contratos de crédito imobiliário, é aplicada a todos os agentes financeiros. Num primeiro momento, a Caixa saiu na frente, fazendo o anúncio dessa taxa de juros como banco oficial, colocando a taxa de juros hoje a partir de 2,95% ao ano e chegando a até 4,95% ao ano. Isso vai fazer com que os outros bancos, principais players do mercado imobiliário em relação a crédito do Sistema Financeiro de Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, sigam na mesma tendência. Obviamente isso vai gerar no mercado uma intenção maior, por parte dos compradores, de retomarem a sua intenção de compra de imóveis, coisa que não vinha acontecendo nos últimos tempos, em função da grave crise que a gente vinha atravessando”, destacou.

Conforme o analista, alguns pontos vão levar a isso e o primeiro deles é sob o ponto de vista do marketing, da chamada de atenção que esse fato novo causa dentro do mercado. “Quando você fala que tem taxas de juro a partir de 2,95% ao ano, chama a atenção do comprador, porque isso realmente parece, num primeiro momento, ser uma coisa mais convidativa. Essa facilidade de contratação também vai ter um forte impacto, na medida em que com a mesma renda atual, as famílias vão poder contratar um valor maior do financiamento. Isso se explica porque, com juros menores, o cálculo das parcelas é alterado, as parcelas também vão ficar menores. Como a parcela é o que determina o montante que o mutuário vai poder pleitear no financiamento, significa que com a mesma renda, as famílias vão poder fazer contratos imobiliários de valor um pouco maior”, explicou.

Ainda segundo o analista, a redução de taxas no crédito imobiliiário também vai acirrar a competição entre os agentes financeiros, entre os bancos que emprestam dinheiro para o crédito imobiliário. “Já vinha acontecendo isso, ultimamente, a gente já vinha sentindo uma disputa de espaço no mercado entre os bancos, baixando, pouco ainda, a taxa de juros que eles já vinham praticando. Mas agora a tendência é de que aumente ainda mais, acirre ainda mais essa disputa de mercado entre os agentes financeiros. Nessa disputa, quem vai lucrar mais com isso é o comprador, que é o mutuário final”, pontuou.

Longo prazo

A partir de agora, na hora de contratar o financiamento de um imóvel, todo comprador poderá escolher entre o modelo atual de financiamento, com juros de 8,50% a 9,75% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), ou adere à nova modalidade anunciada pelo governo, que derruba os juros pela metade, mas vincula o valor das prestações à flutuação dos índices oficiais de inflação, medidos pelo IPCA.

De acordo com o economista Sérgio Gonçalves, com a aplicação desse novo indexador do IPCA e taxas de juros a partir de 2,95%, corrigidos pela variação da inflação, que nos últimos 12 meses teve uma variação aproximada de 4,25%, os contratos terão juros equivalentes, ou seja, 2,95% somados a mais 4,25%, resultando em 8% a 8,5% nos contratos. “Então, de uma maneira prática, não muda muita coisa no curto prazo”, pontuou.

IMPACTO NO MERCADO

Mesmo assim, há pontos positivos, como a sinalização de que a economia está tendo sinais de retomada. “Nós atravessamos, nos últimos cinco anos, a maior crise da história econômica do Brasil e isso teve um impacto muito forte e muito grande no mercado imobiliário. Essa queda da taxa de juros no crédito imobiliário já é um bom sinalizador, por parte da equipe técnica do governo, de que a economia está voltando a dar sinais de reaquecimento. Esse é o principal impacto que o mercado vai poder perceber”.

Um outro ponto também positivo é o aumento da capacidade de funding dos agentes financeiros, ou seja, a possibilidade de conseguir novos recursos, novo dinheiro para emprestar no mercado imobiliário. Hoje, detalha Gonçalves, basicamente são duas as fontes de recursos financeiros dentro do mercado: o FGTS, que é utilizado apenas para financiamento dos imóveis Minha Casa, Minha Vida, e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que é o recurso das cadernetas de poupança e acaba financiando os demais imóveis que não são aqueles do Programa Minha Casa, Minha Vida.

“Com uma taxa de juro menor e principalmente com os contratos atrelados ao IPCA, ou seja, com os contratos corrigidos minimamente pelo índice da inflação, os bancos vão conseguir securitizar esses contratos que eles já têm, com mais facilidade no mercado. Securitizar é transformar esses contratos em títulos que possam ser convertidos em mais dinheiro para o banco, através de investidores institucionais. Esses investidores vão se sentir muito mais atraídos em adquirir títulos oriundos de contratos corrigidos pelo IPCA do que eles se sentem atualmente atraídos em adquirir títulos de certificados de recebíveis imobiliários, que são lastreados pela TR”, analisa.

Porém isso passa a ser também um ponto negativo para o consumidor final, porque uma variação muito brusca da inflação  — que não tem ocorrido no Brasil nos últimos 25 anos —, vai repercutir diretamente na correção das prestações dos financiamentos.